6月16日，深交所首批两单基础设施REITs扩募项目平稳上市，标志着REITs扩募机制全面落地。这是深交所认真贯彻落实党中央国务院决策部署和中国证监会部署要求，推动完善REITs市场再融资功能，积极构建多层次REITs市场，加快形成存量资产和增量投资良性循环的重要举措。业内人士表示，本次两单扩募项目落地，对于优化REITs投资组合、增强产品抗风险能力、推动REITs市场形成“首发+扩募”双轮驱动新格局具有重要意义，标志着REITs发展进入新阶段、迎来新机遇。

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图为深交所首批基础设施REITs扩募上市仪式现场 深交所供图

持续畅通投融资循环 两单扩募“打样”

首批两单REITs扩募项目——博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT共募集资金16.59亿元。其中，博时蛇口产园REIT本次扩募购入资产为位于深圳市光明高新园区的招商局智慧城（光明科技园）科技企业加速器二期项目，红土创新盐田港REIT本次扩募购入资产为位于深圳市盐田港综合保税区内的世纪物流园项目。

“公募REITs真正的长久生命力在于能否持续扩募并购，通过不断吸入优质资产组合，持续发力，做大做强，成为一个主动管理、有所作为的有机生命体。首批REITs 项目扩募落地对于中国REITs市场持续纳入优质存量资产以实现市场规模增长有积极促进作用，也是市场逐步迈向成熟的标志之一。”博时基金相关负责人告诉记者。

“扩募公告发布以来，博时蛇口产园REIT受到了市场投资人的广泛关注。”该负责人表示，对于投资人来说，公募REIT的扩募打通了新购入资产的上市通道，基金的资产和储备规模将得到持续提升，有助于本基金实现资产组合的多元化，在资产类型和资产区域上提升分散度，在一定程度上降低单一片区、单一资产受行业政策、市场波动影响较大的风险，基金的抗风险能力将有所提升。

“此次基金扩募的战配阶段除原始权益人外有9家机构投资人参与战略配售，在定向扩募发售阶段有不少机构投资人也表现出踊跃的参与意向，在竞价部分出现溢价认购的情况，整体而言机构投资人对扩募的接受度也较好。”红土创新基金管理有限公司相关负责人介绍，本次扩募最令人惊喜的在于红土盐田港REIT新购入资产与首发同样为最为稀缺、租赁市场最为活跃的核心一线城市中毗邻核心集装箱码头的高标准仓储物流设施。第一、二产业在上半年逐渐复苏并预计在下半年促进第三产业恢复，后期经济的复苏和进出口贸易的走高，第三方物流和跨境电商的仓储租赁需求增强，港口仓储物流行业的发展都将持续受益。同时，扩募资产所处位置毗邻首发资产项目，也更有利于开展项目管理并形成规模化效应。

“对于我们而言，公募REITs能够加速资金运转，盘活存量资产，扩募路径走通后，公募REITs将为企业提供更多帮助。”作为原始权益人，深圳港集团相关负责人表示，这一路径可以持续缓释企业融资需求，持续有效真实压降负债率，尤其对于杠杆率偏高的企业，可引入权益资金替代负债，增强企业发展能力。通过打通公募REITs存量资产上市路径，深圳港集团也探索出仓储物流基础设施资产的资本市场退出路径，为企业探索出一套轻重资产分离的领先运营模式。“通过REITs平台扩募，有助于集团进一步扩展资产管理规模，促进轻资产运营与市场接轨，吸引社会资本参与基建项目，有利于盘活存量资产，形成投融资闭环。”

招商蛇口相关负责人也强调，REITs扩募也是招商蛇口响应国家战略，以资产盘活扩大有效投资、以投资融资循环促进高质量发展的有效举措。随着蛇口产园REIT扩募成功，招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制进一步确立。这也是蛇口产园REIT真正实现“运营平台化”“发展市场化”“发行常态化”的重要标志，为招商蛇口构建新发展模式奠定了坚实的基础。

“首发+扩募”双轮驱动 积极探路盘活存量资产

首批基础设施公募REITs上市两周年之际，首批扩募项目的落地也意味着我国公募REITs市场又迈出了重要的一步，进一步迈向常态化发行新阶段。

“在常态化探索推进过程中，相信市场投资者会更加客观理性地评估基础设施REITs的投资价值，做长期价值投资者，我国基础设施REITs方兴未艾、未来可期。”招商蛇口相关负责人表示。基础设施公募REITs作为资产上市的平台，具备收购、并购的功能。通过持续扩募融资收购新资产是基础设施公募REITs作为收并购平台的价值体现，也是基础设施REITs成长性的重要体现。随着公募REITs“首发+扩募”双轮驱动的发行常态化、消费类基础设施试点的放开，以及监管政策的不断推进和持续完善，在国内拥有全球最大的存量基础设施资产规模下，中国公募REITs也将继续壮大，市场参与主体和资产类型也将更为丰富。

博时基金表示，在政策的支持下，市场扩容速度会进一步加快，同时底层资产类型也会更加多元化，目前景区、轨道交通、消费基础设施、铁路等资产也正在推进。结合本轮资产证券化创新的大背景，都是在盘活国有资产的前提下进行的，民生公益属性越强、存续体量大的资产未来可包装的空间更广阔。随着一级发行的提速、不同资产类型的扩充，产品的资质、规模和收益必定会出现分化。对于投资者来说，也会带来不同的投资视角。

前述红土创新基金相关负责人也表示，红土创新基金未来也将继续积极贯彻国家战略，通过持续深耕挖掘优质项目、提升基础设施专业运营与管理能力、稳步推动基础设施公募REITs发行上市和持续扩募，助力实体经济及社会发展。

“出实招”“见实效” 深交所多层次助力“生态圈”建设

2022年以来，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》中“建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场”要求，在中国证监会的领导和国家发改委的指导下，深交所坚持立足中国国情、借鉴全球经验，加强理论和实践研究，制定REITs扩募规则，联合中国结算开发上线定向扩募发售系统，积极开展市场组织，顺利完成首批项目审核、发行、上市工作，全力保障扩募项目平稳落地。

基础设施REITs试点3年多来，规则制度不断完善，市场规模稳步扩大，资产类型有序拓展，覆盖清洁能源、生态环保、保障性租赁住房、产业园区、仓储物流等多种资产类型，在服务构建新发展格局和推动高质量发展方面发挥着日益重要的作用。截至目前，深交所基础设施REITs累计募集资金超240亿元，回收资金重点用于科技创新、绿色低碳和民生发展等基础设施补短板领域，带动新增投资超1300亿元，形成良好示范效应，实现了“稳起步、开好局”的阶段性成效。

深交所表示，下一步将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神，按照中国证监会“进一步推进REITs常态化发行十二条”的工作要求，持续推动深市基础设施REITs市场高质量发展。

一是完善制度供给，打造核心引擎。强化以“管资产”为核心的全链条监管制度安排，研究制定基础设施REITs定期报告和临时报告披露指引，构建符合REITs特点规律的规则体系。

二是强化市场培育，凝聚发展合力。加大培育资源投入，系统开展REITs项目专题培训，尽快推动旅游、消费基础设施等新类型项目落地，支持更多符合条件的项目首发和扩募上市。

三是优化机制安排，激发市场活力。完善定价发售机制、交易做市机制及扩募发售制度安排，丰富REITs投资者结构及REITs投资标的，适时研究推出REITs ETF和REITs实时指数。（记者 韦夏怡 北京报道）